小区停车难!停车位“只售不租”...业内人士这_雅戈尔商贸 
小区停车难!停车位“只售不租”...业内人士这
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小区停车难!停车位“只售不租”...业内人士这

业主张先生:“他(物业)给你放进来,完了以后呢,你放进来我就来锁你的车,他是半夜来锁的。”

接二连三地遭遇锁车之后,业主们自发成立了巡逻队,矛盾在3月16日这天进一步激化。

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业主张先生:“当时他们在锁车,被我们的业主发现了以后,陆陆续续下来把他们围住,要他们给我们一个说法,他一直不敢承认,物业说不是他们的人。”

这次经过民警协调,物业划出30个车位用于出租,但对于拥有上千户业主的小区来说依旧杯水车薪。时至今日,汇东星城小区的停车位矛盾仍未得到根本解决。

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同样的矛盾,近年来在南宁市很多小区频繁上演,有的严重影响了小区居民的正常进出,有的堵塞了小区周围的城市道路,有的甚至引发了物业和业主的肢体冲突,矛盾也愈加尖锐和复杂。

开发商为何“只售不租”?

南宁市香樟林小区建成于2011年底,近年来,因为停车问题爆发矛盾远不止一两回。记者在该小区地下车库看到,虽然车位配比达2:1,但挂着车牌的车位并不多,大部分车位都还空着未售出去。在南宁,不少新建小区都有这样的状况,一边是车库车位大量空余,一边却是业主们想租车位却租不到。

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南宁市香樟林小区业主波涛:“一个车位(售价)16万5千(元),按照我们现在他(开发商)出租的话,一个月月票的话它是350(元),一年4千,十年才是4万,20年才是8万,对吧,(开发商)要多少年才收(利润)回来,所以说他们才急于要把那个(车位)直接卖出去。”

不少业主坦言,他们都知道购买停车位一劳永逸。但目前停车位价格不断水涨船高,买房装修已经把家底掏空,大多数家庭还有几十万的房贷,对着高过车价的车位,要买真的是有心无力了。

华先生从事房产行业多年,他说,停车位在各个小区定价不同,有的甚至差别很大,但从业内角度来看,停车位价格影响因素都是固定的,其中最主要的就是建筑安装成本。

“(建安成本)一个是跟土地结构有关,第二个跟深度是有关的,越深就越贵,而且因为它越往下挖,它的地基会越复杂,处理起来的难度会越大,每挖一层的话(成本)估计会差到1000(元/平方米)。”

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这位业内人士还透露,在当前的建设周期里,房价受到限制后,住宅与地面上的物业销售,刚刚能覆盖开发前期的开发成本及工程施工过程中的开支。对于开发商来说,真正实现利润的部分,就是销售环节最靠后的商业配套和停车位。而这部分利润,对于支付融资利息和开发商的进一步发展来说至关重要。

“在整个销售资金来说,它停车位的销售是完完全全属于开发商的纯利润的,所以如果他通过一个周期非常长的方式,打比方说出租,或者说是按照这种临时停靠的这种收益的情况下,它是第一跑不赢这个财务成本,第二个它从战略里面,太长时间去回收这个成本的话,不利于说公司继续去拿地,继续去建设发展和开发。”

如何破解小区内停车难?

业内人士的这番话,让我们似乎看明白了开发商为什么在销售小区停车位上显得那么急不可待。在部分小区,甚至出现不惜采取限停方式,将业主的车拦在小区门口,激化矛盾,就是要尽快将小区停车位卖出去。然而在停车位的交易市场上,动辄二三十万的价格仍然逼退了不少业主。

2019年5月9日,南宁市司法局召开专家论证会,拟修订2011年实施的《南宁市停车场管理条例》。此次《南宁市停车场管理条例》的修订,新增加的内容就包括了拟通过立法规范小区车位 “只售不租”的行为,明确规定:“居住区按规划要求配建的停车场和停车位,应当首先满足居住区内的业主、物业使用人使用。”“车位、车库尚未出售的,建设单位应当予以出租;车位、车库出租的,应当首先满足业主的需要。”

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广西大学法学院副教授余睿:“优先出租给业主来进行使用,我们从导向性的要求上来看的话,我觉得在立法上没有太大的阻碍。”

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